Юридическое обслуживание управляющих компаний и ТСЖ

Право собственности предполагает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, и в то же время возлагает на собственника бремя его содержания. Так, главная обязанность собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, закрепленная ст. 153 ЖК РФ, - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Юридическое обслуживание управляющих компаний, ТСЖ 

Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает также:

- у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

- у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

- у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.

Итак, жильцы оплачивают предоставляемые им жилищные и коммунальные услуги. Возникает вопрос: кто ответственен за неисполнение указанной обязанности? В части коммунальных платежей решение осложняется трехсубъектной системой взаимоотношений: собственники отвечают перед товариществом или управляющей организацией, а те, в свою очередь, - перед ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ и управляющие организации, как правило, не являются производителями коммунальных ресурсов и в целях предоставления гражданам коммунальных услуг заключают с ресурсоснабжающими организациями договоры, по которым несут предусмотренную законодательством ответственность.

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать договоры об оказании коммунальных услуг, а также предоставлять собственникам услуги. Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ.

Ответственность ТСЖ по договору

Проблема взыскания с задолженности в том, что ТСЖ в той ситуации является наиболее слабой стороной. Ответственность в случае неоплаты гражданами услуг перед ресурсоснабжающими организациями несет именно ТСЖ, а сильных рычагов на недобросовестных жильцов, задолжавших за услуги, у ТСЖ и управляющих организаций нет. По договору купли-продажи ресурсоснабжающая организация обязана предоставить коммунальный ресурс и имеет право на получение за него денег, а ТСЖ имеет право на получение ресурса и обязано оплатить его. За неисполнение обязанностей по договору стороны несут предусмотренную законодательством ответственность.

Некоторые товарищества и управляющие организации пытаются переложить ее на собственников помещений в доме, указывая в договоре, что они действуют от имени и за счет собственников. Однако такой способ избавиться от ответственности перед ресурсоснабжающими организациями за неоплату услуг собственниками неэффективен.

Вряд ли какая-либо ресурсоснабжающая организация согласится при наличии в доме ТСЖ включить подобное условие в договор. Да и в самом законодательстве есть основания для невключения такого условия. Действительно, обязанность по оплате коммунальных услуг прямо возложена законом на собственников (ст. 153 ЖК РФ). Однако ТСЖ и управляющие организации создаются, в том числе с целью предоставления гражданам коммунальных услуг. Для достижения названной цели ТСЖ должно самостоятельно выстраивать отношения с собственниками и самостоятельно решать проблемы, связанные с неоплатой услуг.

Отсутствие договора с ТСЖ или управляющей организацией (равно и отсутствие членства в данной организации) не означает в данном случае отсутствие правоотношений по оказанию возмездных услуг, поскольку собственник помещения пользуется услугами товарищества в силу расположения находящегося в его собственности помещения в многоквартирном доме и не может служить основанием для освобождения собственников квартиры от установленной законом обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Юридическое абонентское обслуживание по вопросам деятельности ТСЖ и управляющих организаций, связанных, в частности, с погашением долгов собственников квартир и нежилых помещений, необходимо, поскольку неудачное самостоятельное взыскание задолженности в одном деле может стать прецедентом для всех остальных подобных случаев. Это вызовет лавину обращений в суд от собственников и членов ТСЖ и иных юридических лиц.

Опытные юристы могут вполне доходчиво объяснить злостным неплательщикам последствия неуплаты долгов. Неплательщики должны будут уплачивать дополнительные расходы на госпошлину, штрафы и пени, на расходы по привлечению представителя ТСЖ для участия в судебных заседаниях.