Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма представляет собой разновидность обычного договора найма жилого помещения. Основными его отличительными признаками являются:

Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной).

Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ.

В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Помощь при заключении договора социального найма жилого помещения в Оренбурге

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно в бессрочное пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к лицам, имеющим право получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. Необходимое условие получения жилья по договору социального найма - нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Следует разобраться, при каких обстоятельствах гражданин признается таковым.

Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий:

1)обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного законодательным (нормативным) актом соответствующего субъекта Федерации (так называемая учётная норма).

2)проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.

3)проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи есть больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.
4)проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений.

5)проживание в общежитиях (за исключением сезонных, временных работников; лиц, получивших общежитие в связи с учебой).

6)проживание в течение длительного времени на условиях договора поднайма в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, или найма в частном жилищном фонде лиц, не имеющих другой жилой площади.

7)иные основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации и её субъектов.
Для отдельных категорий граждан (например, военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку) федеральным законодательством, иными нормативными правовыми актами или законодательством субъектов Федерации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Форма и содержание договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. При этом содержание договора строго регламентировано. Существует типовой договор социального найма, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

Следует иметь в виду, что жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим категориям граждан:

1)гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2)детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3)гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п.4 ч.1 ст.51 Жилищного Кодекса РФ перечне.

Если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании, однако  цена договора может быть изменена. Другими словами,  при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается. 

Основания и последствия расторжения договора социального найма жилого помещения

1.Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое. В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.

2.На основании письменного заявления нанимателя жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, нанимателю квартиры и членам его семьи занимаемое им жилье может быть заменено на жилье меньшей площади. В этом случае договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается, и заключается новый договор социального найма на предоставленное взамен жилое помещение меньшей общей площади.

3.В случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, и занимающих разные жилые помещения по отдельным договорам социального найма. При  этом договоры социального найма на отдельно взятые жилые помещения (комнаты) в одной квартире расторгаются, и заключается один общий договор социального найма.

4.Замена нанимателя по ранее заключенному договору социального найма в связи с письменным заявлением одного из членов семьи нанимателя (и при наличии согласия нанимателя жилого помещения), а также в связи со смертью нанимателя квартиры. При таких обстоятельствах изменяется фамилия нанимателя квартиры или комнаты в квартире, но сам предмет договора социального найма (квартира или комната в квартире) остается неизменным.

5.По обоюдному согласию сторон (нанимателя и наймодателя), а также в связи с письменным заявлением нанимателя квартиры и членов его семьи о расторжении договора социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место.

По требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

2)разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3)систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

4)использования жилого помещения не по назначению.

При таких обстоятельствах договор социального найма подлежит расторжению без заключения нового договора социального найма на другое жилое помещение.

Граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях если:

1)дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

2)жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение.

3)жилое помещение признано непригодным для проживания.

4)в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В этих случаях граждане подлежат переселению в другое жилое помещение с последующим заключением с ними нового договора социального найма на вновь предоставленное жилье.

5)В случае лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. В этом случае наймодатель может потребовать в одностороннем порядке расторжения договора социального найма и выселения таких граждан, лишенных родительских прав, из жилого помещения без предоставления им другого жилья и, соответственно, без заключения с такими выселяемыми гражданами нового договора социального найма.

Резюмируя вышесказанное, можно определить, что для получения жилья по договору социального найма, Вам необходимо действовать следующим образом:

1)Встать на учет по месту постоянного жительства в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального использования.

2)Получить решение компетентного органа (органа местного самоуправления или администрации и профсоюзного комитета организации по месту работы) о предоставлении  жилого помещения в жилищном фонде социального использования).

3)Получить ордер (административный акт) на вселение в жилое помещение.

4)Заключить на основании полученного ордера договор социального найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Адвокаты и юристы компании «ЮристПартнер» могут помочь гражданам в вопросах признания и изменения договора социального найма в следующих формах: 

-устное и письменное консультирование по вопросам признания и изменения договора социального найма; 

-подготовка искового заявления в суд; 

-представление интересов граждан в судах и других инстанциях, в том числе без их непосредственного участия в судебных заседаниях; 

-подготовка необходимых заявлений и ходатайств; 

-содействие в истребовании документов. 

Для более подробной консультации Вы можете обратиться по указанным ниже телефонам или задать вопрос в разделе на сайте «Вопрос – ответ».