Регистрация права собственности на недвижимое имущество

Совершение сделок с недвижимостью возможно только при наличии правоустанавливающих документов. Значение их трудно переоценить - по важности эти документы могут быть сравнимы с паспортом для гражданина.

Оформление прав на недвижимое имущество 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Следует помнить, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации наряду с самим недвижимым имуществом подлежат сделки с ним и ограничения (обременения) прав (аренда, ипотека, доверительное управление и т.д). 

Государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по системе внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. 

Какие документы относятся к правоустанавливающим?

-договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; 

-акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; - свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; - решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

 - справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). 

Выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления различного рода свидетельства и справки сами по себе не являются правоустанавливающими документами, и могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов. 

Каким образом можно зарегистрировать право на недвижимое имущество?

 В первую очередь необходимо подготовить заявление и приложить к нему соответствующий пакет документов. Заявление должно быть оформлено в соответствии с установленным образцом. Если заявление подается не лично Вами, а представителем, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность на подачу документов и получение готового свидетельства. К заявлению необходимо приложить:

 •квитанцию об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, когда в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит);

 •документы, удостоверяющие личность заявителя (паспорт для физических лиц или уставные документы для юридических лиц); • ранее выданные свидетельства о собственности на данный объект недвижимости за исключением случаев строительства абсолютного нового объекта (то есть свидетельство о собственности на неприватизированную квартиру в случае ее приватизации в настоящий момент, свидетельство о собственности прежнего владельца в случае совершения сделки купли-продажи, дарения, обмена и т.п.);

 •официальные документы, подтверждающие право владения заявителя данным объектом недвижимости: подписанный договор купли-продажи или обмена/мены, договор дарения, свидетельство о праве наследования, свидетельство о приватизации недвижимости, декларация на дачный участок и т.п.; 

•документ, подтверждающий полномочия нотариуса (в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного данным нотариусом нотариального действия);

•кадастровый паспорт здания, строения, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, выданный после 01.03.2008 г., либо технический паспорт, план указанных объектов недвижимого имущества, выданный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества до 01.03.2008 г. 

Представление указанных документов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Документом, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок является кадастровый паспорт земельного участка (за исключением случаев, когда кадастровый паспорт, кадастровый план земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов), однако, с 01.03.2010 г. данный документ не является обязательным для представления заявителями. Вместе с тем, заявитель может представить на государственную регистрацию кадастровый паспорт земельного участка в случае его наличия. Следует учитывать что, не допускается осуществление государственной регистрации прав на земельный участок, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. В таком случае возможно при подаче заявления о государственной регистрации прав на земельный участок одновременно подать заявление о государственном кадастровом учете такого земельного участка с приложением необходимых, согласно статье 22 Федерального закона РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», документов. 

Документы подаются в регистрационную службу, в Оренбурге это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Все документы тщательно исследуются, проверяется их содержание, соответствие действующим нормам и правилам оформления, а также устанавливается их подлинность. Таким образом, проводится правовая экспертиза документов,проверяется законность сделки и выявляется отсутствие противоречий между информацией, содержащейся в поданных документах, и теми сведениями, которые были занесены в Росреестр по данному объекту ранее. Официально срок рассмотрения заявления составляет один календарный месяц. Но на практике в связи с большим потоком желающих оформить или переоформить свидетельство о собственности этот процесс часто затягивается. После окончания процедуры проверки, в случае, если все документы соответствуют установленным требованиям , данные о новом владельце или изменении статуса объекта недвижимости, а также его описание, заносятся в Единый государственный реестр прав. После этого, лишать Вас права собственности могут только на основании решения суда. Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости, а, следовательно, получаете все права на владение и распоряжение данным объектом, если, конечно, он не обременен какими-либо обязательствами. 

Нередко возникают ситуации, когда заявитель получает отказ в оформлении свидетельства о праве собственности. Причиной отказа в большинстве случаев служит неполнота предоставленных документов, а также неправильное их оформление. В такой ситуации процесс рассмотрения начинается заново, поэтому необходимо быть предельно внимательным при оформлении и подаче документов. К более серьезным причинам отказа относятся: выявление факта ареста или залоговых обязательств переоформляемого объекта, сомнения в подлинности документов, запрет на проведение сделок с недвижимостью (например, в силу наследственного отказа). В случае отказа местное представительство Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отправляет заявителю письменное уведомление о принятом решении и причинах отказа. Если заявитель не согласен с таким решением и не может по уважительным причинам устранить выявленные в ходе подачи документов нарушения, он имеет право обратиться в арбитражный суд с целью обжалования отказа.