Снижение кадастровой стоимости

Порядок уменьшения кадастровой стоимости. Кто уже сталкивался с оформлением или переоформлением документов на недвижимость или на землю, уже знают основные проблемы работы с государственными органами. Работа с документами всегда сложна и требует определенных знаний в юридической сфере. 

Снижение кадастровой стоимости 

Если разложить порядок уменьшения кадастровой стоимости, то необходимо выделить, что для пересмотра кадастровой стоимости направляем заявление в Комиссию по рассмотрению споров, представляем следующие документы:

1. Заявление о пересмотре стоимости;
2. Кадастровый паспорт;
3. Копия правоустанавливающего документа на участок;
4. Выписка об оценке рыночной стоимости;
5. Положительное независимое заключение о необходимости изменения кадастровой стоимости;
6. Данные об ошибочных сведениях, которые могли быть использованы ранее при оценке;
7. Кадастровая выписка.

Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

В результате возможно 2 варианта развития событий:

1. Ваше заявление будет отклонено;

2. Будет принято решение об изменении кадастровой стоимости.

Если заявитель не согласен с отказом комиссии в изменении стоимости:

1. Возможно обжалование данного решения в суде с обоснованием своей позиции;

2. Необходимо подать требование об изменении кадастровой стоимости.

3. Оспаривание в суде.

Составляем исковое заявление, в котором необходимо указать:

1. Информацию о земельном участке;

2. Сведения относительно кадастровой стоимости;

3. Выписка о рыночной стоимости объекта, сумма которой должна отличаться от кадастровой;

4. Основания, в соответствии с которыми подается иск.

Собираем документы для судебного разбирательства:

1. Квитанция об оплате госпошлины;

2. Копии правоустанавливающих документов на землю;

3. Копия независимой оценки участка;

4. Справка кадастровой стоимости;

5. Дополнительные документы

Кадастровая стоимость – это расчетная величина стоимости объекта недвижимости, которая определяется по результатам государственной кадастровой оценки и сведения о которой заносится в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Основным нормативным документом, который регулирует все взаимоотношения, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, является Закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Для снижения кадастровой стоимости объектов необходимо учитывать некоторые особенности:

1)оценка кадастровой стоимости проходит с определенной периодичностью – 1 раз в 2 или 5 лет;

2) о начале проведения и о результатах кадастровой оценки исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления оповещают через свой официальный сайт;

3)государственная кадастровая оценка проводится бесплатно для землепользователей;

4)государственная кадастровая оценка проводится на основе усредненных показателей по категориям земель и видам разрешенного использования в пределах одного кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации;

5)если на протяжении нескольких лет вам приходили уведомления с требованием оплаты земельного налога в одной сумме, а в этом году пришла платежка с совершенно другой суммой – значит прошла переоценка кадастровой стоимости вашего земельного участка. Если сумма вам кажется неоправданно высокой, стоит подумать о такой возможности, как оспорить кадастровую стоимость вашего земельного участка.

Снижения кадастровой стоимости можно добиться двумя способами:

1. через комиссию по переоценке;

2. в судебном порядке.

Стоит отметить, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки.

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости. С 2015 года для организаций ввели обязательной такую процедуру в комиссию перед обращением в суд. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право. Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии.

В законе предусмотрено всего 2 основания для пересмотра кадастровой стоимости.

1-е основание - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

2-е основание - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Т.е. если кадастровая стоимость участка (неважно по каким причинам) завышена и превышает размер рыночной стоимости, определенный независимым оценщиком.

Результаты независимой оценки индивидуально определенного земельного участка всегда будут более точными, чем такие, которые получены камерально на основании массовых методов оценки.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

1) кадастровая справка с указанием оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (если подает заявление правообладатель);

3)документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных для определения его кадастровой стоимости (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);

4)  отчет о рыночной стоимости земельного участка, составленный независимым оценщиком в бумажном варианте и в электронной форме (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости);

5)  положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

В течение 7 дней со дня поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления в орган местного самоуправления, а также лицу, обладающему правом на земельный участок. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение 1 месяца с даты его поступления.

Если основанием была недостоверность сведений, по результатам рассмотрения заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

1)  об отклонении заявления в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости;

2)  о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений о земельном участке.

Если основанием было установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В течение 5 рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на земельный участок, и орган местного самоуправления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

1)  Юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с соответствующим заявлением и подготовленными документами первоначально обязательно необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Если заявление будет отклонено или не рассмотрено, можно обращаться в суд.

2)  Физические лица для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков могут обращаться либо в комиссию, либо в суд. Рекомендуется для начала все же обращаться в комиссию. Во-первых, это дешевле; во-вторых, в составе комиссии находятся профессионалы, которые заинтересованы в установлении истинной стоимости земельного участка; в-третьих, решение комиссии можно обжаловать в суде.

Комиссия рассматривает заявление в течение 1 месяца. Рассмотрение дела в суде может длиться до 2 месяцев.

С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. В ходе судебного процесса утверждается новая оценка. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать: сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.); данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр); результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало); в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и пр.). К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов: государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 руб. - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях) копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды (если не в собственности)) копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Таким образом, исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.